Яндекс.Метрика На що звертати увагу при виборі комерційної нерухомості | Клуб ремонта

Криза-це завжди час можливостей, якими необхідно користуватися. А проблеми з Covid-19 з нами не на все життя, і в найближчий рік, сподіваємося, ми забудемо про цю напасть. Про те, як мінуси звернути в плюси в розрізі інвестицій в комерційну нерухомість, розповів заступник генерального директора інвестиційної компанії AKTIVO Костянтин Земсков.

На що звертати увагу при виборі комерційної нерухомості

Мінус: падіння потоку Плюс: вартість об’єкта знижується

Рентна Комерційна нерухомість з регулярним прибутковим потоком була, залишається і буде залишатися основою для формування консервативного інвестиційного пакету. Такі фінансові інструменти дозволяють отримувати регулярний рентний дохід, а також забезпечують приріст вартості активу за проміжок часу його володіння. Звичайно, всередині цього сегмента існують різні підкласи активів — розділені, як за розмірами (мікро, малі, великі, надвеликі), так і за напрямком використання (під торгівлю, офіси, склади, коворкінги, Ресторани, навчання, Медичні послуги та ін.). Загальна тенденція в поточному році для всіх без винятку об’єктів комерційної нерухомості через обмеження, пов’язані з Covid-19, простежується у вигляді певної напруги на орендний потік. Зворотною стороною цією тенденцією є можливість покупки об’єктів, орендний потік по яких знижується і ціна падає. А якщо вас цікавить покупка або оренда комерційної нерухомості, переходьте на сайт https://optima-plaza.com.ua/ оренда офісу Львів.

Права орендодавця. На що звернути увагу?

Якщо у вас мало досвіду, або ви боїтеся, або не знаєте з чого почати-навчальний курс «перші угоди на російському фондовому ринку» допоможе зорієнтуватися в біржовій торгівлі. Безкоштовно і в дистанційному форматі навчимо здійснювати операції з акціями та іhttps://optima-plaza.com.ua/ ншими інструментами фондового ринку!

Керуючи малими і великими торговими об’єктами комерційної нерухомості, ми помітили, що в пікові весняні місяці обмежень надходження від оренди просіли на 10-40%. По малих об’єктах зниження було нижче, ніж по великих. Проте вже до вересня орендні надходження повернулися до доковідних періодів, а по деяких об’єктах навіть кілька їх перевищили. Важливо розуміти: менші за розміром об’єкти більш стійкі до зміни зовнішніх обставин, але потенціал їх розвитку обмежений. У великих об’єктів завжди залишаються якісь вакантні приміщення, більше простору для утилізації місць загального користування, а також можливості для оптимізації витрат на обслуговування об’єкта. Все це відкриває відчутні передумови для зростання прибутковості таких об’єктів після припинення негативних зовнішніх впливів.

Плюс: заборона на позикове фінансування при скороченні доходів населення, природний відбір надійних співінвесторів

Багато фондів нерухомості розраховані на некваліфікованих інвесторів. Такі фонди накладають додаткові обмеження на організаторів при їх створенні, однак вони націлені на забезпечення більшої безпеки інвесторів. Серед таких обмежень, які слід зазначити, заборона на використання позикового фінансування та іпотеки об’єктів, а також критерій мінімальної зайнятості об’єкта орендарями. Так, відсутність можливості залучити позикове фінансування, з одного боку, накладає складнощі для організаторів по залученню фінансування (необхідно повну суму покупки покрити власними коштами), з іншого боку, будь-які непередбачувані ситуації в економіці ніяк не позначаються на можливостях обслуговування позикового фінансування-звідси ризики дефолту практично неможливі. Заборона на іпотеку дозволяє пайовикам фонду повною мірою бути опосередкованими власниками об’єкта нерухомості у відповідній частці — при цьому немає ніяких ризиків, що об’єкт буде стягнуто за борги. Вимоги про мінімальну зайнятість об’єкта орендарями дозволяють отримати пайовикам об’єкт вже зі сформованим орендним потоком-інвестори не стикаються з ситуацією, коли отримують» порожній » об’єкт, який тільки треба заповнити орендарями. Фонди для некваліфікованих інвесторів, безумовно, доступні і для кваліфікованих інвесторів. Поріг входу відповідає законодавству, яке для інвестиційних фондів нерухомості для некваліфікованих інвесторів визначає мінімальну суму грошових коштів, на яку видається пай при формуванні фонду, в 300 тис. рубель.

На що звертати увагу при виборі комерційної нерухомості

Мінус: ЗПІФ не виходять на біржу. Плюс: максимальна мотивація до компетентного управління об’єктом для збільшення прибутку

Згідно із законодавством, з усіх пайових інвестиційних фондів нерухомим майном можуть володіти лише Зпіфи. Паї Зпіфів не мають обігу на біржі, і на них не поширюється обов’язок керуючої компанії викуповувати такі паї на першу вимогу. Ці обставини, безумовно, обмежують ліквідність таких паїв. Однак існує і позабіржовий оборот цих інструментів. Чим якісніший актив складає майно фонду, чим ефективніше управляється майно фонду, чим більш професійно працює засновник Фонду, тим вище ліквідність таких паїв. Компанії на зразок AKTIVO надають своїм пайовикам послуги з позабіржового вторинного обігу паїв. Тому, якщо хтось із пайовиків в силу будь-яких причин вирішує продати свої паї, менеджери всіляко цьому сприяють. Але в кінцевому підсумку ціну визначають продавець і покупець паїв. І угода відбувається тільки тоді, коли досягнута домовленість між сторонами. Позабіржовий вторинний оборот паїв компанії за минулі 12 місяців склав близько чверті мільярда рублів. Прибутковість по перших фондах інвестиційної компанії AKTIVO становить цього року близько 11%. Це дуже хороший показник на сьогоднішній день.

Комерційна нерухомість

На що звертати увагу при виборі комерційної нерухомості

Сервіс FreeTrade-великі можливості і зрозумілий інтерфейс програми у вашому мобільному.

На що потрібно звертати увагу при купівлі квартири?

Не багато пайовиків готові продавати зараз такі інструменти. Запорука ефективності — в грамотному управлінні. Організовуючи фонди, інвестиційні компанії залучають для управління майном професійні керуючі компанії, організовані системоутворюючими російськими банками. Імовірність відкликання ліцензії такої керуючої компанії приблизно відповідає ймовірності відкликання ліцензії у самого системоутворюючого банку-вкрай низька. Навіть якщо це станеться, майно фонду завжди відокремлено від майна керуючої компанії, тому приводу турбується щодо втрати активу не виникає.

На що звертати увагу при виборі комерційної нерухомості

Елементом сервісу, з одного боку, і базою для ефективної роботи схеми управління, з іншого, служить той факт, що керуюча компанія повинна очистити дохід пайовика від всіх витрат, перш ніж перерахувати йому прибуток. Фізичні особи, які є податковими резидентами РФ, сплачують ПДФО за ставкою, встановленою чинним законодавством. На даний момент часу-це фіксована ставка в 13%. ПДФО утримується податковим агентом-керуючою компанією, яка здійснює виплату інвестиційної винагороди. Ніяких виплат самому пайовику виробляти не потрібно. Що стосується комісій — їх точний розмір визначається правилами довірчого управління інвестиційних фондів нерухомості. По фондах, що засновуються інвестиційною компанією, діє універсальне правило в частині комісії — її розмір становить 12,5% від чистого операційного доходу (ЧОД) фонду і включає в себе як винагороду, так і всі витрати на керуючу компанію, спецдепозитарій і спецреєстратора. ЧОД — це різниця між надходженнями та витратами фонду, яка за вирахуванням комісії за управління підлягає розподілу пайовикам. Зважаючи на таку прив’язку до фінансового результату компанія мотивована на проведення регулярної роботи, націленої на його збільшення.

  Утилизация строительного хлама

Фонди нерухомості відповідно до законодавства про інвестиційні фонди можуть бути створені на граничний термін в 15 років. Після закінчення терміну дії Фонду майно реалізовується, і пайовики отримують відповідну частку від зібраних від продажу коштів. Не продати об’єкт неможливо. При введенні об’єкта до Фонду об’єкт проходить дуже серйозну багаторівневу верифікацію і є повністю перевіреним без будь-яких юридичних ризиків. Об’єкти у фонді завжди регулярно технічно обслуговуються. Такі об’єкти завжди можна реалізувати-це повністю ринкові активи. З урахуванням інфляції та щорічної індексації орендних ставок навряд чи можна припустити, що на 15-річному горизонті об’єкт буде проданий за суму меншу, ніж ціна покупки. Але продаж об’єкта — не єдиний варіант. У будь-який момент пайовики фонду рішенням Загальних зборів можуть продовжити його дію на термін до 15 років. Якщо пайовики задоволені результатами фонду, який сенс продавати об’єкт і відмовлятися від регулярного доходу? Цього року пайовики більшості раніше створених фондів проголосували за продовження терміну дії фондів на 15 років.

Мінус: складнощі з оплатою оренди впливають на вартість об’єкта
Плюс: селекція орендарів на старті

Пандемія вплинула на бізнес багатьох, у тому числі орендарів. Час від часу стали виникати ситуації, коли орендар перестає платити. У цьому момент важливо врегулювати питання шляхом переговорів. Необхідно розібратися в природі виниклих складнощів, визначити корінь проблеми. У більшості випадків це приносить результат-короткочасна відстрочка або інше реструктурування платіжного календаря орендаря допомагає виправити ситуацію. Адже при укладенні договору з новим орендарем також робиться перевірка в тому числі на фінансову стабільність такого контрагента. І якщо контрагент викликає сумнів, договір оренди з ним не укладається. Тому у апріорі стабільного орендаря, який відчуває тимчасові складності, не повинно бути проблем в довгостроковій перспективі. У ситуації, коли переговори заходять в глухий кут або орендар порушує раніше досягнуті домовленості, юристи компанії звертаються до суду і стягують заборгованість. Це займає якийсь час, але після кошти разом з неустойкою стягуються з боржника.

Якщо сумарна заборгованість по всіх орендарях збільшується, або точка втрачає якісних орендарів, можуть виникнути передумови для скорочення ставок і, як наслідок, для скорочення рентного доходу. Це буде безпосередньо тиснути на ціну нерухомості. Однак при визначенні ціни на нерухомість до уваги беруться цілий ряд як макро- , так і мікроекономічних факторів. І все ж, якщо в короткостроковому періоді ціна на нерухомість знизиться, це ніяк не відіб’ється на пайовиків, які вибрали довгострокову стратегію володіння активом. Проактивне управління об’єктом нерухомості укупі зі зміною економічної кон’юнктури дозволить в довгостроковому періоді відновити оцінку такого об’єкта.

Це вигідно відрізняє інвестиційні фонди нерухомості від компаній, які володіють нерухомістю і залучають на її покупку боргове фінансування. У разі короткострокового осідання грошового потоку і вартості об’єкта, по-перше, збільшується тиск на грошовий потік (незалежно від надходжень позикове фінансування необхідно обслуговувати), а, по-друге, можуть спрацювати ковенанти, закладені в кредитному договорі, і власникам компанії необхідно буде надати кредитору додаткове забезпечення. Все це збільшує ризики дефолту такої компанії з подальшою втратою об’єкта. Зпіфи нерухомості для некваліфікованих інвесторів з таким ризиком не стикаються.

Порада від інвестора: якщо ви вирішили інвестувати в нерухомість в 2021 році

Слід, перш за все, визначитися зі своїми інвестиційними цілями. Якщо інвестор переслідує цілі отримання високоризикової прибутковості-інвестиції у фонди нерухомості для некваліфікованих інвесторів не підходять для реалізації даної мети. Навпаки, якщо стоїть завдання формування довгострокового збалансованого консервативного портфеля, інвестиції у фонди нерухомості можуть скласти основу такого портфеля — в цьому випадку я б рекомендував інвестувати в ці інструменти До половини коштів портфеля. З одного боку, такі інвестиції повністю забезпечуються об’єктом нерухомості, вартість якого тільки зростає з часом , з іншого боку-вони пропонують прибутковість відчутно вище, ніж за банківськими вкладами. У поточному році прибутковість фондів нерухомості майже в два рази перевищує базовий рівень прибутковості за вкладами, що визначається ЦП.

Скорочує ризик будь-яких інвестицій принцип диверсифікації. Диверсифікація-це основний механізм скорочення ризиків інвестиційної діяльності. Включення декількох різних об’єктів в один фонд, звичайно б поліпшило щомісячні результати навіть в успішних інвестиціях в комерційну нерухомість. Використання принципу «один фонд-один об’єкт» частково обмежує можливість диверсифікації. Але це обумовлюється практичними міркуваннями. Проходження угоди купівлі-продажу об’єкта з одним продавцем (який може включати далеко не одну особу) — дуже трудомісткий процес, на який йде багато часу. Включення безлічі різних учасників в одну угоду практично прирікає її результат на фіаско. Однак такий стан справ зовсім не означає, що диверсифікація не може бути застосована для таких фондів. Для реалізації диверсифікації своїх інвестицій пайовик завжди має можливість сформувати портфель з паїв декількох об’єктів. Беручи до уваги не дуже високий вхідний поріг для інвестування у фонди нерухомості, таку диверсифікацію завжди можна реалізувати.

На що звертати увагу при виборі комерційної нерухомості

от admin

Добавить комментарий